De stad Tongeren heeft het ontwerp voor het Ruimtelijk Uitvoeringsplan Centrum II onlangs voorgesteld. Hier zijn een aantal heel interessante aspecten aan verbonden. Zo wordt het mogelijk om leegstaande handelspanden om te vormen naar woningen maar wil men het patrimoniaal karakter van de binnenstad ook maximaal bewaren en bewaken.

Langetermijnsvisie als leidraad voor beleid

Een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) zet voor lange termijn de planologische krijtlijnen uit waarbinnen een stedelijke of binnenstedelijke omgeving verder kan groeien en ontwikkeld worden. Welke functies willen we waar en welke randvoorwaarden of maatregelen wensen we hieraan te koppelen? Een vraag waar we binnen de pijler ruimtelijke economie dagelijks mee bezig zijn binnen CityD.

Het antwoord op die vraag wordt concreet omschreven in het ruimtelijk uitvoeringsplan. Dergelijk plan is natuurlijk noodzakelijk om de nodige rechtszekerheid te kunnen bieden aan eigenaars, investeerders en ondernemers. Hier wringt al het schoentje. Rechtszekerheid is voor de lange termijn, terwijl iedereen de mond vol heeft van transitie, van veranderend woon-, koop- en bezoekgedrag, niet in het minst aangezwengeld door recente ontwikkelingen als COVID, de energiecrisis, e-commerce,….

Het siert de stad Tongeren dan ook dat ze na een eerder RUP Centrum uit 2015 nu al inspeelt op deze ontwikkelingen en dit kader opnieuw tegen het licht wenst te houden, redelijk snel in ‘plan-land’. Een handelscentrum anno 2023 staat of valt al lang niet meer met winkels en horecazaken alleen. Verschillende termen duiken dan op zoals bedrijvige kernen of voorzieningenkernen. We maken dan al snel een bruggetje naar leegstand, die met name in stadskernen vaak geconcentreerd en dus zichtbaar is.

Opportuniteiten zien en benutten

Tongeren is de 'oudste stad van het land'. Het is veel slimmer om jezelf de 'eerste stad van het land' te noemen. Dan loop je voorop en dat doet Tongeren dan ook al enkele jaren, heel consequent. Als je als bestuur vaststelt dat veel panden langdurig leeg staan, moet je je vooral de vraag stellen waarom dit het geval is en hoe je met gerichte maatregelen nieuwe impulsen kunt geven aan jouw stadskern, aangepast aan de noden van de tijd.

Oudere handelskernen met veel kleinere en verouderde handelspanden zijn overal in Vlaanderen extra kwetsbaar voor leegstand. Winkels worden systematisch groter, investeerders vragen geen handelswoningen met veel kleine vertrekjes maar rechttoe/rechtaan-panden met een flinke en mooie pui. Panden moeten ook energievriendelijk kunnen verbouwd worden. Kortom, veel panden zijn ongeschikt voor nieuwe commerciële invulling. Bovendien hebben alle overheden in Vlaanderen boter op het hoofd en zijn er overal te lande grotere, commerciële concentraties bijgekomen, buiten de handelskernen. Tel daarbij nog de 10% aankopen via internet en je moet geen groot wiskundige zijn om vast te stellen dat het aanbod aan panden de vraag misschien wel overstijgt. Het is dan ook de plicht van elk lokaal bestuur om de tering naar de nering te zetten en te doen wat verwacht wordt, namelijk: de transitie omarmen en mogelijk maken.

Bestemmingswijziging als oplossing voor leegstand

Tongeren wordt vaak genoemd als een binnenstad met hoge leegstand, maar cijfers tonen aan dat deze niet groter is dan in vergelijkbare binnensteden. Ze is alleen meer zichtbaar op enkele locaties en dat is nefast voor de beeldvorming. De afgelopen jaren heeft het stadsbestuur in het ruimere centrum al heel wat bestemmingswijzigingen van handel naar wonen of een andere functie goedgekeurd. Zo zijn er de afgelopen jaren 23 panden hun handelsfunctie kwijt geraakt. Dit is voortaan ook mogelijk in het winkelhart, zij het aan bepaalde voorwaarden. 

Er is veel vraag om in een goed uitgeruste binnenstad te wonen. Gezinnen worden kleiner, met minder kinderen, de afhankelijkheid van de wagen wordt al eens kritisch bekeken en bewoners willen vaker ‘actie’ in de buurt. Wonen in de binnenstad is hip. Als panden dan kunnen getransformeerd worden naar gezellige stadswoningen, te midden van winkels en horecazaken, beeld je er wat mooie bloemen en een aantrekkelijke gevel bij; why not? Natuurlijk zijn hier regels aan verbonden, maar het kan wel.

Charisma van de stad bewaren

Wat de stad Tongeren ook wil, is haar DNA veilig stellen. Zo zijn er meer dan 400 ‘karaktervolle’ panden geselecteerd die bijdragen tot die bijzondere charme die eigen is aan de ‘eerste’ stad. Ook hier zal men best een pragmatische houding aannemen want leegstaande panden blijven onaantrekkelijk, hoe mooi of karaktervol de gevel ook mag zijn. 

Maar het is vandaag perfect mogelijk om beeldbepalende elementen te integreren in een nieuw ontwerp en de rest van het pand toch aan te passen aan de wensen van de investeerder of ondernemer. Dus erfgoed heeft hier een belangrijke rol te spelen, maar dit mag niet leiden tot al te krampachtige aanbevelingen die eigenlijk iedere nieuwe bestemming hypothekeren. Dan moet de overheid misschien zelf overwegen om onmisbare panden te verwerven. Vastgoed is immers kapitaal en als eigenaar wil je toch ook een beetje de handen vrij om dit kapitaal veilig te stellen, ook voor de middellange termijn? Zonder investeringsdynamiek, ook geen bruisende kernen om in te wonen, te vertoeven, te werken of te winkelen.