Na een korte remonte in 2023 nam de winkelleegstand in België vorig jaar weer flink toe. Hoe redden we onze steeds erger verkommerende winkelstraten? Misschien door ons niet te veel illusies te blijven maken over een terugkeer van de grote retail naar de binnenstad.

Het recente faillissement van Casa betekende weer een nieuwe mokerslag voor de Belgische retailsector, die de afgelopen jaren al flink wat heeft meegemaakt. Als binnenkort het groene vierkantje uit het beeld van onze winkelstraten verdwijnt, voegt de interieurwinkelketen zich bij een trieste rouwstoet van grote retailketens die het afgelopen jaar de handdoek in de ring hebben moeten gooien.

In april vorig jaar gingen 15 winkels van kledingketen Esprit dicht na het faillissement van de Belgische afdeling, gevolgd door de rest van de Europese organisatie in augustus en de Amerikaanse tak in november. In juni vorig jaar viel ook het doek voor kledingretailer Scotch & Soda, na een doorstart in 2023. Begin september gingen de Belgische winkels van de Britse keten Carpetright dicht, nog geen twee weken later gevolgd door het faillissement van schoenwinkelketen Bristol.

En het was al huilen met de pet op in de winkelstraten. Op dit moment, zegt retaildataverstrekker Locatus, staan er meer dan 21.000 winkelpanden leeg in ons land, of 11,2 procent van het totaal. In 2008, toen het bedrijf aan zijn metingen in België en Nederland begon, was dat leegstandscijfer nog 5,1 procent. De afgelopen jaren was er eventjes een kleine kentering, maar die heeft zich dus niet doorgezet.

Het verdwijnen van zo’n filialen van ketens, die doorgaans een forse oppervlakte in beslag nemen, slaat natuurlijk ook nog meer zichtbare kraters in de winkelstraten. Een die niet zo makkelijk weer wordt opgevuld. “In sommige gemeentes wordt nog altijd gesproken over ‘het oude Blokker-pand’, terwijl de eerste grote winkelsluitingen van die Nederlandse keten inmiddels al bijna tien jaar geleden zijn”, zegt Jan Boots, centrummanagementdeskundige en oprichter van consultancybureau CityD-Wes. “Zo’n panden geraken niet zo snel opnieuw ingevuld: een kleine zelfstandige heeft dat soort ruimte niet nodig.”

Kloof met periferie

Winkelleegstand in onze gemeentelijke kernen is een probleem dat zich al minstens sinds de late jaren 1990 begon te stellen. Ze ervoeren de zuigkracht van baanwinkeldorpen die opdoken in de rand van de gemeentes, en begonnen – zeker voorbij de millenniumwende - ook de allereerste negatieve gevolgen van het opkomende e-commerceveld te voelen. Doorheen die kwarteeuw kwam daar nog een cascade van andere bedreigingen bij. Een daarvan was de verdwijning van bankfilialen, die nog meer leemtes in de straten achterlaat. Locatus telde er zo vorig jaar 300 in België, met op kop ING (100 filialen dicht) en het nieuwe fusiebedrijf dat ontstond uit Axa en Crelan (nog eens 100 panden weg). De retail blijft ondertussen met zijn eigen problemen kampen: niet alleen het nog versnellende succes van internetverkoop, maar ook het feit dat de consumptiepatronen fel veranderd zijn sinds corona. “Voor de pandemie gingen we iedere dag wat opgedoft naar kantoor, en had je dus een navenante garderobe nodig”, zegt Boots. “Vandaag wordt er nog altijd veel thuisgewerkt, en dan volstaat een t-shirt. Er wordt veel meer casual kleding gedragen. Vooral bij textiel kunnen we dus spreken van veranderende consumptiepatronen”

Maar één problematiek steekt nog wat boven dat alles uit, vervolgt Boots: het is niet altijd aantrekkelijk om te gaan shoppen in een binnenstad. “We hebben onze stads- en gemeentecentra de afgelopen decennia niet gespaard. Gemeentebesturen gingen voor een strenger parkeerbeleid, in de binnenstad zijn bouwvergunningen ook wat complexer, je zit daar ook niet zelden met een erfgoedcomponent. Commerciële, residentiële en recreatieve doeleinden lopen er door elkaar. Dat zijn allemaal goeddeels terechte ontwikkelingen, maar ze maakten de kloof tussen de binnenstad en de periferie, waar de drempels lager liggen om een commerciële activiteit te beginnen, groter. Je ziet het zowat overal: de rand en de ‘tussenstad’, zoals wij het noemen, floreren, vaak ten koste van de binnenstad. Shoppen is vaak ook gericht en functioneel en dan kiest de consument al vaker voor de efficiëntie en de minste weerstand.”

Kruisbestuiving en synergie

Volgens Locatus is, terwijl het aantal actieve handelspanden daalt, de volledige handelsoppervlakte gelijk gebleven: er is iets meer dan 30 miljoen vierkante meter handelsruimte beschikbaar in België, waarvan nog steeds 27,5 miljoen vierkante meter actief is. Er staat 2,6 miljoen vierkante meter commerciële ruimte leeg, wat betekent dat het leegstandspercentage in oppervlakte – 8,6 procent – net iets lager ligt dan het aantal leegstaande panden. “Wanneer we naar de volledige retailgroep kijken, dus ook horeca en diensten, is het metrage zelfs iets toegenomen”, zegt Gertjan Slob, directeur onderzoek bij het studiebureau.

De dalende trend van het aantal actieve panden heeft dus geen invloed op de totale actieve commerciële ruimte. “Het is vooral zichtbaarder in de binnensteden”, oppert Boots. “Omdat de panden daar het meest kwetsbaar zijn voor leegstand.”

Ook in de winkelcentra is het leegstandsprobleem veel minder nijpend: Locatus geeft daar een algemeen leegstandscijfer van 6,7 procent voor ’t hele land, en uitschieters – zoals Ring Shopping in Kortrijk – hebben zelfs nog een iets lager leegstandscijfer dan Laarne. “Winkelcentra zijn centraal gemanaged, waardoor het gezamenlijke beleid dat de winkels voeren optimaal is afgestemd”, weet Slob. “Er zijn gedeelde services als toiletten en soms kinderopvang. In stadscentra gaan pandeigenaren vaak voor het eigen belang, zodat voor ieder pand een aparte insteek geldt, in een shoppingcenter worden er sneller concessies gedaan zolang die het grotere geheel maar dienen. Dat, samen met de betere bereikbaarheid en parkeergelegenheid, zorgt ervoor dat zo’n centrum beter functioneert.”

Winkelcentra en retailparken hoeven ook niet noodzakelijk zuurstof aan de binnenstad te onttrekken: dat bewees bijvoorbeeld Genk, waar Boots in de vroege jaren 2000 zijn eerste stappen als centrummanager zette. Het eerste shoppingcentrum in de tweede grootste Limburgse stad dateert al van 1968, en was toen het allereerste overdekte shoppingcentrum in het land. Shopping 1, zoals het complex heet, biedt ruimte aan 90 winkels en heeft 1.250 parkeerplaatsen, maar belangrijker is zijn ligging: het bevindt zich net aan het uiteinde van de binnenstad, waar in de decennia na de opening ook Shopping 2 en Shopping 3 werd geopend – pal in het centrum.

De winkelstraten vormen zo, samen met de markt, een corridor tussen de drie shoppingcentra, die passage levert aan de boetieks, boodschappenwinkels en horecazaken aldaar. “Als je een shoppingcentrum wilt neerzetten, kan het beter in of vlakbij de binnenstad zijn”, zegt Boots. “Dat heeft alles te maken met kruisbestuiving en synergie.

Boodschappen

Hoe steden en gemeenten de komende jaren die 21.000 kraters in hun commerciële ruimte weer kunnen opvullen? In de binnenstad zal dat niet per definitie meer met retail zijn, meent Slob: “als ze de komende jaren een invulling willen vinden voor het grote aantal leegstaande panden, zullen er andere oplossingen nodig zijn.”

Ook voor Boots is het vooral een zaak van heroriëntatie, die voor een groot stuk al bezig is. “Ik ben redelijk optimistisch als het gaat over de binnenstad, op voorwaarde dat men dat ook opnieuw durft te beschouwen als een hybride omgeving waar mensen de ene keer doelgericht moeten kunnen komen voor een kleine boodschap terwijl het pijpenstelen regent, maar de andere keer ook langer willen verblijven omdat ze tijd hebben om te winkelen en een hapje te gaan eten. Maar de slinger is de afgelopen jaren wat te fel uitgegaan naar dat laatste. Iedere binnenstad moest een pareltje worden waar de mensen konden flaneren. Ik heb het nu niet over de Veldstraat in Gent of de Meir in Antwerpen, maar provinciale binnensteden moeten het vooral hebben van de eigen inwoners. En die zetten shoppen niet altijd op de eerste plaats voor een bezoek aan het centrum: ze moeten naar de apotheek, of hebben een reispas af te halen op het stadhuis, en combineren dat dan misschien met andere dingen. Een bezoek aan de binnenstad is niet altijd recreatief. Je ziet er dan ook vooral boodschappenwinkels en daghoreca opduiken, met nieuwe formules als pokébowls of soepbars. Hier en daar zien we zelfs cinema’s terugkeren naar het centrum. We merken nu al dat de binnenstad veel meer opnieuw een ontmoetingsplaats wordt, niet meer per definitie een plek van transactionele handel. En wie er rondloopt woont meestal in de buurt. Wie dertig kilometer verder woont, die komt niet naar jouw centrum omdat het Brugge in het klein wilde worden: die gaat naar het kleine handelscentrum van zijn eigen gemeente."

Ketens met een verhaal

Niet alle grote retailketens zijn hun aanwezigheid in de winkelstraten aan het afbouwen: studiebureau Locatus haalt er verschillende aan die zelfs aan het uitbreiden zijn. Levi Strauss bijvoorbeeld, de Amerikaanse jeansfabrikant en -retailer, zette begin 2024 een strategie in om zijn wereldwijde winkelaanbod zelfs nog wat uit te breiden. Zelfde geldt voor de Nederlandse drogisterijketen Kruidvat, die begin 2024 zijn driehonderdste Belgische vestiging opende in de Gentse wijk Dok Noord. King Jouet (speelgoed), JD Sports (sportartikelen), Jysk (meubels), Tedi (huishoudelijke producten), Wibra (goedkope confectie): allemaal hebben ze een plan lopen om net aanweziger te zijn in de fysieke retail.

“Vasthouden aan een niche, maar ook vernieuwen in de manier waarop je dingen verkoopt: dat doet het altijd goed”, zegt centrummanagementconsultant Jan Boots. “Voor een keten als Casa is het niet evident om aanwezig te blijven in de winkelstraat, omdat de online concurrentie groot is. Maar we zien ook dat bijvoorbeeld A.S. Adventure of Torfs het redelijk goed doen, omdat ze heel slim op die nieuwe omnichannel-trend zijn gesprongen of vernieuwen in de beleving die ze bieden in hun fysieke winkels. De gestandaardiseerde ketens, eigenlijk gewoon rekken, die hebben het lastig om zich te handhaven. Een fysiek retailpunt moet een verhaal hebben voor de consument.”

Over CityD en CityD-WES group

CityD-WES group verstrekt onafhankelijk advies aan organisaties, bedrijven en besturen en opereert vanuit twee merken CityD en DataD.

CityD versterkt de lokale en regionale dynamiek op basis van gericht onderzoek, heldere visies, strategie en een uitvoerbaar maatregelenpakket. Met ons werk richten wij ons op Citymarketing en Centrummanagement, Handel en Horeca, Ruimtelijke Economie, Toerisme en Vrije Tijd, Vastgoed en Gebiedsontwikkeling. Ons ultieme doel is om jouw en onze omgeving aantrekkelijk te maken voor bewoners, bezoekers én bedrijven.

DataD is expert in marktonderzoek en marktstrategie. Met zowel kwalitatief als kwantitatief onderzoek gaan we verder dan data en leveren we heldere inzichten in marktsegmenten en in het gedrag van consumenten/klanten. Deze inzichten vertalen we in actiegericht advies. DataD maakt bedrijven en organisaties “marktgedreven”. We zorgen ervoor dat u uw klant, concurrent en omgeving beter leert kennen. Dat u uw producten of diensten perfect afstemt op de wensen van de markt. Dat u uw bestaande afzetmarkten verder uitbouwt en nieuwe markten aanboort. Kortom, DataD zet uw uitdagingen om in kansen. 

Geïnteresseerd in centrummanagement en citymarketing of handel en horeca? Meer informatie nodig over de opmaak van een strategisch commercieel plan, detailhandelsbeleid of een horecabeleidsplan? Wil je meer weten over onze pijlers Citymarketing en Centrummanagement en Handel en Horeca en de ondersteuning die we je met ons merk CityD kunnen bieden? Contacteer ons voor een vrijblijvende (digitale) afspraak!